• ۸ بازدید
  • تقویم روزنامه فرهیختگان ۱۰:۰۰ - ۱۳۹۸/۰۵/۱۵
  • نظرات روزنامه فرهیختگان۰
  • 0
  • 0

بررسی سیاست تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی

وزارت راه‌وشهرسازی با اتخاذ راهکار مسکن مشارکتی، راه را برای حضور سوداگران در بازار مسکن هموار می‌کند یا با حذف مالکیت واسطه تولید، مقدمات حضور بخش خصوصی قدرتمند و متخصص را در صنعت ساختمان فراهم می‌سازد؟

به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، جلوگیری از مالک‌شدن سازنده در پروژه‌های ساخت مسکن علاوه‌بر کاهش قیمت خانه، منجر به حذف سوداگران از بازار می‌شود. طبق آمار به دست آمده از سرشماری سال 1395، تعداد خانواده‌های ایرانی 24 میلیون و 196 هزار خانوار برآورد شده است. همچنین تعداد مسکن دارای سکنه موجود برابر با 22 میلیون و 825 هزار است. این آمار خبر از کمبود 1.4 میلیون واحدی مسکن می‌دهد. طبق این آمار، 12 میلیون مرد مجرد و بالای 10 سال در سال 1405 به سن ازدواج رسیده و به مسکن نیاز دارند. براساس بررسی‌های طرح جامع مسکن نیز تعداد هشت‌میلیون واحد مسکونی تا سال 1405 جزء بافت فرسوده محسوب خواهند شد. بنابراین بازار مسکن تا سال 1405 به 22 میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد. به‌عبارت دیگر، در بازه 10 ساله بین سال‌های 1395 تا 1405، سالانه دومیلیون واحد مسکونی باید ساخته شود.

 انفجار صنعت ساختمان با بمب رکود

صنعت ساختمان در چهار سال اخیر با معضلی به‌نام رکود روبه‌رو شده است. آمار تعداد پروانه‌های صادرشده از شهرداری‌ها خبر می‌دهد در سال‌های 1394تا 1397 تعداد پروانه در هر سال، پای خود را از350 هزار فقره بالاتر نگذاشته است. این در حالی است که در سال 1389 به‌تنهایی 829 هزار پروانه صادر شده است. کاهش شدید تولید مسکن در این مدت، نجومی‌شدن قیمت مسکن را به‌همراه آورده و خانه‌دار شدن برای عده‌ بسیاری از مردم به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.  از طرفی جای خالی ابزارهای تنظیمی و نظارتی مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، بازار مسکن را به بهشت سوداگران تبدیل کرده است به‌نحوی که بیش از 70 درصد تقاضاهای موجود در بازار را تقاضاهای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد. با توجه به شرایط موجود، تولید مسکن برای بهبود فضای بازار یک نیاز حیاتی به‌شمار می‌رود. وزارت راه‌وشهرسازی به‌عنوان متولی این امر موظف است با وضع سیاست‌های درست علاوه‌بر تولید مسکن، دست سوداگران را از این بازار قطع کند.

 سوداگران در لباس انبوه‌سازی

تولید و عرضه مسکن طبق قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، تامین خانه و سهولت دسترسی فاقدان مسکن به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب تلقی می‌شود. همچنین طبق آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، انبوه‌ساز شخصی است که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدیدآوری پروژه‌ها، طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان داشته باشد.  از این دو قانون این‌گونه برداشت می‌شود که انبوه‌ساز شخصی است که در چارچوب قانون اقدام به تولید مسکن باکیفیت می‌کند و خانه را پس از تکمیل‌شدن به سهولت و با بیشترین کیفیت و نازل‌ترین قیمت، در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار خواهد داد.  انبوه‌ساز خطاب‌کردن سوداگرانی که در قالب انبوه‌ساز پس از ساخت خانه اقدام به فعالیت‌های مخرب و احتکار مسکن کرده و در دوران جهش قیمت‌ها خانه را به بازار عرضه می‌کنند، ظلم به انبوه‌سازان خواهد بود. این‌دست از سوداگران در جلد انبوه‌ساز وارد بازار می‌شوند. آنها نه‌تنها به وجود آورنده نابسامانی در بازار هستند، بلکه به‌دلیل نداشتن تخصص و مهارت کافی به‌منظور مدیریت پروژه، کیفیت مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. همچنین امکان ورود انبوه‌سازان واقعی را نیز سلب می‌کنند.

 مالکیت سازنده، سم مهلک پروژه‌های تولید مسکن

یکی از نقاط تاریک بخش زمین و مسکن که منجر به تورم و افزایش قیمت مسکن می‌شود، حضور واسطه‌های مالکیتی یا به‌عبارت دیگر، سازندگانی است که پس از تکمیل خانه، مالک آن نیز می‌شوند.

برای جلوگیری از مالک‌شدن سازنده، سیاست‌هایی ازجمله حذف مالکیت واسطه تولیدی وجود دارد. در این سیاست نقش انبوه‌ساز، ساخت و تکمیل‌کردن خانه با بالاترین کیفیت اجرایی و کمترین هزینه تمام‌شده است. در حقیقت در فرآیند تولید مسکن، سازنده هیچ‌گاه مالک خانه نمی‌شود و مالکیت مسکن از ابتدا با مصرف‌کننده واقعی خواهد بود. همچنین دولت با مدیریت فضا بین مصرف‌کننده و انبوه‌ساز، روند پرداخت هزینه ساخت مسکن از مصرف‌کننده به سازنده را کنترل خواهد کرد.

 درنهایت به‌دلیل اینکه تنها منبع سود در ساخت مسکن است، انبوه‌ساز سعی می‌کند با کاهش هزینه ساخت با استفاده از تکنولوژی‌های نوین و صنعتی‌سازی ساختمان، سود و کیفیت ساخت خود را بالا ببرد. در نتیجه سوداگرانی که بدون تخصص به‌دنبال کسب عایدی از فروش مسکن هستند، هرگز به‌جای انبوه‌سازان متخصص وارد بازار نخواهند شد. این امر موجب انتقال سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف‌کننده است که مقدمات کاهش قیمت تمام‌شده مسکن برای مصرف‌کنندگان فراهم می‌شود. درنهایت نیز خانوار برای دسترسی به مسکن متناسب با نیاز توانمند خواهد شد. بنابراین سیاست تبدیل حذف مالکیت واسطه تولیدی می‌تواند در کنار سایر سیاست‌های ترکیبی دیگر، با تحریک همزمان عرضه و تقاضا، منجر به رونق پایدار بازار زمین و مسکن شود.

 مسکن مشارکتی، سوداگران را مالک خانه می‌کند

اخیرا وزارت راه‌وشهرسازی در قالب طرح اقدام ملی، اقدام به ساخت 400 هزار واحد مسکونی کرده که 200 هزار واحد از آن به شیوه مسکن مشارکتی ساخته می‌شود.

در شیوه ساخت مشارکتی مسکن، بخش خصوصی موظف است در قبال دریافت زمین، پروانه ساخت و تسهیلات از وزارت راه‌وشهرسازی، ساخت واحد‌های مسکونی را برعهده بگیرد. پس از تکمیل فرآیند ساخت، مالکیت واحدها نسبت به میزان آورده اولیه در پروژه، بین وزارت راه‌وشهرسازی و بخش خصوصی تقسیم می‌شود. درواقع در راهکار مشارکت با بخش خصوصی، این بخش به‌نسبت آورده اولیه خود مالک بخشی از خانه‌های تکمیل‌شده می‌شود. مالکیت انبوه‌ساز بر بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی می‌تواند مقدمات حضور سوداگران را در بازار فراهم آورده و مصائب فراوانی ایجاد کند.

سوال اساسی این است که وزارت راه‌وشهرسازی با اتخاذ راهکار مسکن مشارکتی، راه را برای حضور سوداگران در بازار مسکن هموار می‌کند یا با حذف مالکیت واسطه تولید، مقدمات حضور بخش خصوصی قدرتمند و متخصص را در صنعت ساختمان فراهم می‌سازد؟

نظرات کاربران
تعداد نظرات کاربران : ۰
capcha

خبرهای روزنامه فرهیختگانآخرین اخبار

خبرهای روزنامه فرهیختگانمرتبط ها